צוות מומחים שגיבש "כלכליסט" מסכים פה אחד: הצעות האוצר בתחום המיסוי לא יפתרו את הבעיה, להפך - צריכה להיות מדיניות של הפחתת מסים. "צריך לחשוב יצירתי ולצאת מהקופסה", מסבירים המומחים.

1. מס שבח - המס שמעכב את מכירת הדירות

שלמה בן אליהו	צילום: עמית שאבי

אחד הפתרונות שמציע עו"ד שלמה בן אליהו, יועץ בתחום הנדל"ן ולשעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, שונה לגמרי ממה שהציג האוצר - ביטול מס השבח לחלוטין. לפי החוק כיום, מכירת דירה מחייבת את המוכר בתשלום מס על רווחיו. עם זאת, בפועל דירות פרטיות הן פטורות ממס. במהלך השנים נצברו הפטורים מהמס, שהתחילו עם פטור על הדירה הראשונה (דירת מגורים) והלכו והתרחבו לכך שאפשר למכור דירה שנייה להשקעה בפטור ממס בכל ארבע שנים.

"לדעתי, צריך להחליט שמהיום והלאה אין מס שבח", אומר בן אליהו. "כל עוד המס קיים, אנשים ממתינים ארבע שנים כדי לזכות בפטור ולא להיות הפראיירים שמשלמים מס. לכן הדירה שלהם משווקת לשוק רק אחרי ארבע שנים. אם נבטל את המס, נבטל גם את החסמים בשוק הדירות, והמדינה מרוויחה מזה כי שחררתי דירות למכירה והצפתי את השוק בדירות", הוא מוסיף.

דעתו של בן אליהו מצטרפת לתוצאות בדיקה שערך משרדו של רו"ח ועו"ד ירון אבני בנוגע לקרקעות זמינות מיידית לבנייה באזור תל אביב. מתברר כי קיים היצע גדול של קרקעות כאלה, אלא שרוב בעלי הנכסים מסרבים למכור אותן בשל מס השבח שיצטרכו לשלם. בעקבות זאת, מגרשים רבים נותרים שוממים במשך שנים.

הסקר נערך בחודשים ינואר־פברואר השנה בקרב יותר מ־100 בעלי מגרשים בעיר. השאלה המרכזית שביקש המשרד לבחון היא מדוע מגרש ריק וזמין לבנייה נותר ריק. הסקר התייחס למגרשים ריקים עם היתר בנייה בשטח של 300 מ"ר ויותר. בשנת 2002, למשל, כשהמצב הכלכלי בכלל ומצב הנדל"ן בפרט היו בשפל, החליטה המדינה על רפורמת רבינוביץ'. לפי הרפורמה, רכישת מקרקעין עד תום 2002 הקנתה לרוכש הקלות במס, המסתיימות בסוף אותה שנה: הנחה של 0.5% במס רכישה (ו־0.25% בשנת 2003), וכן הנחה של 20% במס שבח (ו־10% בשנת 2003). "אין ספק שההנחות הללו עודדו הרבה עסקאות, דווקא בשנים הללו שהיו טובות פחות לשוק הנדל"ן", אומר עו"ד מאיר מזרחי, לשעבר מנהל תחום שומת מקרקעין במס הכנסה. "יכול להיות שצריך לעשות זאת גם כיום".

תוצאות הסקר העלו ש־52% מהמשתתפים העידו כי אינם מעוניינים למכור את המגרשים שבבעלותם מחשש שיידרשו לשלם מס שבח גבוה לרשויות. 20% העידו כי הם מחזיקים במגרש כדי לבנות עליו בעתיד. היתר ציינו כי לא קיבלו עדיין הצעת מחיר מספקת, וחלק אף טענו כי המגרשים שברשותם נמצאים בהליכים משפטיים. למעשה, הסקר מחזק את הטענה כי הפחתת מס השבח תגרום להיצע גדול יותר בתל אביב.

2. מס רכישה ומע"מ - "צריך להפחית את העלויות לקבלנים"

עו"ד מזרחי מציע דווקא להפחית את מס הרכישה ולהעניק פטור מלא ממס לדירה ראשונה. הפטור כיום מותנה ברכישת דירה בסכום של עד מיליון שקל. כמו כן מציע מזרחי להגדיל את היצע הדירות באמצעות כלי מיסוי, כגון הורדת המע"מ בעסקאות פינוי־בינוי ותמ"א 38. לדעת מזרחי, הפחתת המע"מ תוריד את העלויות לקבלנים שמבצעים את הפרויקטים. "אם הם ישלמו פחות מע"מ, העסקאות האלה יהיו כדאיות", מסביר מזרחי.

בנוגע לקבוצות רכישה מציע עו"ד מזרחי להבהיר את נושא המיסוי. "נוצר מצב אבסורדי", הוא מסביר. "מצד אחד, אנחנו רוצים לעודד את קבוצות הרכישה, ומצד שני, מס הכנסה מעוניין לגבות מע"מ ממוכרי הקרקע. צריך להסדיר את זה. אני חושב שלא צריך להטיל מע"מ על קבוצות רכישה, כדי שייצאו יותר עסקאות לשוק ואז ההיצע יגדל".

מזרחי מציע גם להיזכר ברפורמות שנעשו בתקופת גל העלייה מברית המועצות לשעבר. "בשנים 1992–1996 אפשרו למכור שתי דירות בפטור ממס שבח. הוראת השעה אפשרה לבעלי דירות למכור את הדירות ללא מס, דבר שהגביר את הכדאיות למכירה וסייע להיצע הדירות".

3. מס רכוש - החזרת המס במודל משוכלל

"אי אפשר לפתור את בעיית מחירי הדיור בלי להגדיל את ההיצע - והדרך להגדיל את ההיצע היא לגרום לבעלי קרקעות לבנות עליה", אומר עדי צביקל, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים. ויש לו גם שיטה: להחזיר את מס הרכוש, שבוטל ב־2000.

מס הרכוש חייב את בעליו של מגרש לשלם מדי שנה 2.5% משווי הקרקע באותה שנה. "אפשר לשכלל את החוק שבוטל - לדוגמה לחייב במס רכוש בעלי קרקעות שיש להם היתרי בנייה לקרקע", מסביר צביקל. "כך, בעלי קרקעות זמינות לבנייה, שלא ינצלו את ההיתרים, ישלמו 'קנס'. העלאת המס תעודד אנשים לבצע עסקאות ותעודד בנייה על קרקעות".

4. הפריפריה - הפחתת מסים להחייאת הבינוי

לפני כמה חודשים, במסגרת פרויקט שנדרש להגיש למשרד השיכון, הציע ד"ר יאיר דוכין, יועץ נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים, מדיניות מיסוי מותאמת ומופחתת על בנייה באזורי הפריפריה. "התנעת תהליך הבנייה תייצר למדינה הכנסות ממיסוי שאין כיום בכלל, היות שכמעט אין תהליך בנייה באזור הפריפריה".

במסגרת הפרויקט בחן ד"ר דוכין מדוע קבלנים אינם ששים להציע הצעות למכרזי קרקע שמוציא מינהל מקרקעי ישראל בפריפריה. המסקנה היתה חד־משמעית: לקבלנים לא משתלם לבנות בפריפריה. לאחר שהקבלנים בדקו מה רמת המחירים שבה יוכלו למכור דירות באזור, ולאחר שהפחיתו מסכום זה מסים, עלויות בנייה ורווח מינימלי נדרש, התברר כי עלות הקרקע היא אפסית.

"ההצעה שלי היתה להפחית את המסים באזורים אלו ב־50%", אומר ד"ר דוכין. "שווי המסים הוא כ־30% מעלות הדירה. הקבלן רוצה לגרוף בדרך כלל רווח של 15%, לזה צריך להוסיף את עלויות הבנייה. לעתים, לא רק שלא נשאר כלום, אלא בחישוב הסופי גם מתקבל מספר במינוס - ואף קבלן לא ירצה להיכנס לזה", מוסיף דוכין.

הבדיקה של ד"ר דוכין וצוותו נעשתה בשלוש ערים בארץ: מעלות, טירת הכרמל ואור עקיבא. "כרגע המדינה לא גובה בכלל מסים על שטחים אלה, מכיוון שיזמים לא בונים בהם. אני אומר למדינה: תגבי פחות, אבל לפחות תגבי משהו. צריך להעדיף לגבות פחות מסים מאשר לא לגבות בכלל. בדרך אתה גם מתניע תהליך שיכול להשפיע על מחירי הדיור".

 לכתבת המקור בכלכליסט לחץ/י כאן